José Correa: “Hoy manejamos unos de los fondos de inversión más grandes del país, con liquidez en bolsa y un track record impecable”.
En esta entrevista José Correa, Gerente General Activa Deuda Privada de LarraínVial nos cuenta acerca del Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional, en el que puedes invertir gracias a Flexifolios de Betterplan.
1. Los últimos años Chile ha vivido un estallido social, una pandemia, una inflación histórica y prontamente una recesión. ¿Todos estos hechos han generado algún cambio estructural en el mercado de Deuda Privada, específicamente en los créditos hipotecarios?
El mercado de deuda privada en Chile ha presentado un crecimiento anual compuesto de +15,5% [1] en los últimos 3 años (a septiembre 2022), demostrando su atractivo como un asset class que ha logrado otorgar buenos retornos con acotados niveles de riesgo, incluso en momentos de incertidumbre como los que estamos viviendo.
Con respecto al mercado de créditos hipotecarios, lo que hemos visto es que, por un lado, el comportamiento de pago de nuestras carteras (todas del segmento subsidio habitacional) ha sido impecable, lo que nos demuestra la nobleza de este activo, pero por otro lado, vemos que cada vez es más difícil para la gente poder acceder a un crédito para comprarse una vivienda, dadas las mayores exigencias de ahorro previo y mayores dividendos producto del alza de tasas que el país ha experimentado.
2. La difícil situación económica que vive nuestro país, ¿ha afectado la posibilidad que tiene el Ministerio de Vivienda y Urbanismo para entregar subsidios habitacionales y garantía a los créditos hipotecarios?
Paralelamente a los fines propios de política habitacional, los planes de entrega de subsidios y, de manera particular, la entrega de subsidios DS19, tiene un efecto directo en la dinamización de la economía. Cuando se autoriza un proyecto DS19, que es el programa de subsidio en cuyos créditos hipotecarios se ha enfocado el Fondo, se inyectan inmediatamente recursos estatales que son utilizados en la contratación de mano de obra y compra de insumos y servicios para la construcción. Además, las garantías que tiene el subsidio DS19, permiten una activación de créditos de corto plazo, para financiar las obras en la etapa inicial del proyecto, y luego, una vez construidas y recepcionadas las obras, se activa el desembolso de créditos hipotecarios de largo plazo, que es la función específica del Fondo. Por lo tanto, de una manera que a primera vista puede parecer paradójica, en las fases contractivas de la economía, la entrega de subsidios que admiten ser complementados con créditos hipotecarios constituyen también una herramienta de política fiscal reactivadora. Podríamos hablar entonces de un efecto contracíclico de este tipo de subsidios. Así, por ejemplo, el gobierno aumentó la entrega de subsidios en la Ley de Presupuesto 2023, con lo que busca satisfacer necesidades habitacionales y, al mismo tiempo, introducir elementos dinamizadores de la actividad en un escenario contractivo.
3. Larraín Vial administra el fondo más grande y pionero en invertir en deuda hipotecaria con subsidio habitacional. Dado los últimos eventos, ¿han realizado alguna acción concreta en términos de la estrategia del fondo para hacer frente a las difíciles condiciones de los últimos años?
A raíz de los problemas económicos que trajo la pandemia para muchos de nuestros clientes, desarrollamos un programa de reprogramación de cuotas que permitía pagar solo el 30% de la cuota mensual por un período de 6 meses y el saldo pagarlo en 2 años solo reajustado por la UF. El programa fue un éxito, ya que se acogió aproximadamente el 20% de la cartera, y la gran mayoría de ellos ya están al día nuevamente en sus pagos.
4. ¿Por qué la inversión en fondos como éste permite disminuir la volatilidad de un portafolio? ¿Es también una diminución en el riesgo incurrido por los inversionistas?
Dada la forma en como están estructurados este tipo de fondos, donde la filosofía de inversión es comprar activos y mantenerlos hasta su término, es que se valorizan bajo el método de costo amortizado, es decir descontar los flujos futuros a la tasa de compra del activo, lo que resulta en retornos estables en el tiempo. A diferencia de otro tipo de fondos con instrumentos que se valorizan a su valor de mercado (bonos o acciones) y pueden sufrir grandes variaciones de precio.
Adicionalmente, la cartera de este fondo está compuesta 100% por mutuos hipotecarios endosables del segmento subsidio habitacional, con garantías reales en el subyacente (casas) y seguro al remate otorgado por el estado de Chile, lo que lo hace de un muy bajo nivel de riesgo.
5. Dado que las tasas de interés se encuentran en niveles muy atractivos, en gran medida explicado por los altos niveles de inflación, ¿por qué es recomendable invertir en este tipo de fondos? ¿Sirve como una manera de protección contra la inflación?
Efectivamente este fondo es un muy buen instrumento de protección contra la inflación dado que todos los créditos que tiene están denominados en UF.
6. Dado que se espera que el Banco Central disminuya la tasa de interés de política monetaria (TPM) durante este año, ¿cómo afectarán estos movimientos la rentabilidad del fondo?
Como comentamos anteriormente, dada la forma de valorización del fondo, su rentabilidad no se ve afectada directamente por los movimientos de la tasa de interés del mercado, sino más bien va ajustándose lentamente a las nuevas tasas a medida que se incorpora nueva cartera, por lo que no esperamos grandes variaciones en rentabilidad para el 2023
7. Durante el año 2022 el fondo rentó 16,68% y aumentó su patrimonio desde $284 mil millones a $358 mil millones. ¿A qué se deben estos excelentes resultados? ¿Podemos esperar un desempeño similar para este 2023?
Efectivamente tuvimos un muy buen año para este fondo; logramos crecer en nuestra cartera en aproximadamente 100 millones de dólares con una rentabilidad sobre el 13%, manteniendo una originación de excelencia. Creemos que este fondo fue y sigue siendo una gran alternativa para protegerse de la inflación puesto que su activo subyacente está anclado a la UF. Por otro lado, creemos que tiene una buena relación riesgo/retorno, dado que sus activos cuentan con un seguro estatal de garantía al remate, seguro de cesantía, subsidio al buen pagador, entre otros beneficios. En general, los inversionistas perciben que este Fondo tiene un importante rol social, una estructura robusta y un activo conocido. Junto con esto, el Fondo entrega dividendos mensuales, disminuciones de capital voluntarias y transa diariamente en la bolsa, lo que lo hace atractivo frente a otros Fondos no rescatables de similar plazo.
Esperamos que este 2023 el Fondo continúe creciendo, manteniendo su buen desempeño y destacándose sobre productos de inversión similares.
8. ¿Cómo es que un fondo de deuda hipotecaria con subsidio habitacional llega a ser uno de los fondos más transados en Chile?
Esta estrategia tiene más de 10 años de historia; partimos con el fondo 1 el año 2010 y luego el año 2014 nació este fondo, siguiendo la misma estrategia de inversión. Con el pasar de los años la estrategia se ha ido consolidando y hoy contamos con todo tipo de inversionistas, desde gente que tiene unos pocos ahorros acá, hasta institucionales como AFP´s y compañías de seguros que han encontrado en este fondo un excelente activo de inversión.
Es por eso que hoy manejamos unos de los fondos de inversión más grandes del país, con liquidez en bolsa y un track record impecable.
[1] Elaboración propia en base a Informe de Catastro de Fondos de la ACAFI a septiembre 2022. (bases de cálculo de septiembre 2019 y 2022)
