Cristóbal Gevert: “Todos los activos inmobiliarios tienen ciclos y así como veníamos de un ciclo de crecimiento en oficinas y hoy está deprimido, habrá un ciclo en que el mercado de bodegas se ajuste y haya mayores vacancias”

Con Flexifolios de Betterplan es posible invertir en activos alternativos, dentro de los cuáles encuentras el Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (CFINRENTAS).

En esta entrevista hablamos con Cristóbal Gevert, Gerente del Área Fiduciaria de Independencia AGF S.A. para que nos cuente cómo se ha visto afectado el rubro inmobiliario dado los acontecimientos del último tiempo y cuál es la visión del fondo para el futuro.

1. Los últimos años Chile ha vivido un estallido social, una pandemia, una inflación histórica y prontamente una recesión. ¿Todos estos hechos han generado algún cambio estructural en el sector inmobiliario? 

Para contestarte esta pregunta, hay tres elementos que son más bien independientes, por lo que requiere de respuestas diferentes. Primero, en el caso de la pandemia, hubo un cambio en cuanto espacio de oficinas que requieren las empresas y de cómo se usa. Durante 2020 y 2021, se hablaba de que el mundo había cambiado e iban a dejar de existir las oficinas, cosa que no compartimos, ya que pensamos que se convertiría más bien en un sistema híbrido, que es lo que ha terminado consolidándose. El sistema híbrido efectivamente requiere, en algunos casos, de menores m2, pero siendo híbrido las empresas deben calcular los espacios que requieren para los momentos con el peak de personas en las oficinas, además de que los empleados que van presencial requieren de mayores espacios y más “ammenities”. Este cambio es más estructural.

El segundo punto es, más que el estallido, las consecuencias en la economía que ha generado, dado que muchos proyectos de inversión se han detenido, lo que impacta tanto el crecimiento en el empleo como del país, además de la incertidumbre futura respecto al impacto de los distintos proyectos de ley que se están discutiendo, al mismo tiempo del proceso constituyente, que genera aún más incertidumbre a las empresas. El crecimiento de uso de m2 de oficinas está directamente relacionado con el crecimiento del país, por lo que, si esas incertidumbres se empiezan a aclarar, el país podría volver a tomar la senda del crecimiento, por lo que, en definitiva, las consecuencias del estallido no necesariamente han provocado un cambio estructural.

Por último, la inflación de los últimos 12 meses ha sido históricamente alta, pero ya se están viendo señales de que empezará a ceder en el mediano plazo, por lo que no sería un problema estructural del país. En todo caso, dado que los contratos de arriendo que tiene el fondo son todos en Unidades de Fomento, este es una gran clase de activo como protección contra la inflación.

2. ¿Qué sectores del rubro inmobiliario se están viendo beneficiados y perjudicados por las condiciones económicas actuales? 

Dadas las condiciones económicas actuales, los activos más beneficiados son los de renta logística como centros de distribución y bodegas, y también, pero en menor medida los locales comerciales “stand alone” bien ubicados. Lo que es muy necesario es la diversificación, lo más complejo es administrar activos individuales, ya sea departamentos u oficinas, el riesgo de tener un solo activo, versus un portafolio diversificado y administrado por terceros, lo que también implica tiempo y gasto de parte de esos inversionistas.

3. Independencia administra uno de los fondos de renta inmobiliaria más icónicos de Chile. Dado los últimos eventos, ¿qué acciones han realizado en términos de la estrategia del fondo para hacer frente a las difíciles condiciones de los últimos años? 

El principal cambio que se ha hecho es la recomposición del portafolio fortaleciendo la participación en el sector bodegas. La acción principal ha sido la suscripción de un aumento de capital en la empresa Bodenor Flexcenter, donde el Fondo pasó de una participación de un 40% a un 70%. Bodenor Flexcenter es el principal actor en Centros de Distribución Clase A en el mercado, con más de 820.000 m2 arrendables y 0% de vacancia. Estos más de 800.000 m2 incluyen un proyecto por 70.000 m2 que se acaba terminar de entregar y que se encuentra 100% arrendado. Adicionalmente, se está desarrollando un proyecto en 3 etapas de 120.000 m2 adicionales, de los cuales 40.000 m2 serían entregados en el tercer trimestre 2023 y está completamente arrendado, otros 40.000m2 a entregarse a fines de 2023 que ya se encuentra 50% arrendado y los otros 40.000 m2 que se espera comenzar a construir durante 2023.

Con la inversión en Bodenor, hoy el fondo tiene un 44% de sus activos invertidos en Centros de Distribución y la proporción de oficinas pasó a ser de 40%, con el resto invertido en sucursales bancarias, locales y terrenos. Esta proporción en logística debería seguir aumentando a medida que se vayan recibiendo los nuevos centros de distribución.

4. ¿Cuál es la visión de Independencia respecto a la parte que el fondo tiene invertida en oficinas? ¿Es una buena inversión o seguirá bajando la demanda por arriendos de oficinas? 

Hoy el mercado de oficinas está más estable que en 2021, los estudios de distintas agencias de estudios inmobiliarios muestran que en 2022 ha existido una absorción neta de metros cuadrados positiva, muy leve, pero positiva, que es lo que también ha sucedido con los activos del fondo. Esperamos que los próximos años se comporten de manera similar si es que todo sigue igual con la economía del país. Durante este año hemos visto bastante cotización para arriendo de oficinas, pero, como comenté antes, no buscando grandes superficies sino más bien tamaños menores, lo cual no sucedía durante 2021, donde casi no hubo movimiento en búsqueda de oficinas.

5. ¿La mayor demanda por bodegas es algo temporal explicada por la mayor capacidad de compra que la gente tuvo en 2021 y principios de 2022 o es un fenómeno permanente? 

Es difícil decirlo, todos los activos inmobiliarios tienen ciclos y así como veníamos de un ciclo de crecimiento en oficinas y hoy está deprimido, habrá un ciclo en que el mercado de bodegas se ajuste y haya mayores vacancias. Con una vacancia de prácticamente 0% hoy en el mercado, y con aún demanda, por el momento vemos que sigue habiendo espacio para crecer, aunque con cuidado, ya que, con el boom, hay mucho m2 en construcción. Es importante también diferenciar lo que son las bodegas de los centros de distribución, negocios que son diferentes y apuntan a tipos de clientes distintos, por ende, con riesgos también distintos.

6. ¿Por qué puede ser un buen momento para invertir en rentas inmobiliarias? ¿Qué proyecciones ven para 2023 y cómo éstas afectarán los resultados del sector?

Más que el sector inmobiliario, diría que hoy hay una oportunidad en los fondos de renta inmobiliaria por dos razones, la primera es que son activos que están protegidos contra la inflación, lo que elimina el riesgo de pérdida del valor del dinero, y la segunda es por el descuento con el que se están transado los fondos, a pesar de que, al menos en el caso del Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias, no han caído los flujos de renta, sino más bien han crecido por la inversión del Fondo en Bodenor Flexcenter. El Fondo se ha estado transando con un descuento de entre 35%-40% en el último tiempo, lo que creemos es excesivo por el valor que deberían tener las propiedades subyacentes. En el mediano plazo esperamos que el valor de mercado se vaya acercando a su valor libro, lo que implicaría no sólo beneficiarse de la tasa de retorno en dividendos que se podría obtener, sino también de ganancias de capital. A estos descuentos, el dividendo está en torno al 10% sobre el valor de la cuota en bolsa.

7. ¿A qué se debe que los fondos inmobiliarios públicos que transan y por ende tienen una mayor liquidez han mostrado resultados tan diferentes a los privados que no transan? 

Son dos productos distintos, no se puede comparar el valor contable de un fondo privado con el valor de mercado de un fondo público. Lo que es más comparable comparar son los valores NAV de cada uno.

Los fondos públicos al transarse (tener posibilidades de liquidez) están sujetos a los vaivenes del mercado, pero tienen la ventaja de poder liquidar la posición en cualquier momento. El Fondo Rentas ha tenido una Tasa Interna de Retorno de un 17,3% nominal del valor NAV + dividendos en los últimos 12 meses y el dividend yield a los precios de mercado de hoy está en torno al 10%.